Рента

При решении квартирного вопроса мы задумываемся о возможных вариантах ответа на него. И находим некоторые из них, например: дождаться наследства (согласитесь, слишком долгое ожидание может состояться), накопить на покупку жилья (практически нереально для средней российской семьи), взять ипотечный кредит (существенно переплатим или попросту могут отказать банки) и т.п. Не слишком приятная картина вырисовывается. 

Но, все-таки есть один вполне приемлемый способ решения этой проблемы – это договор ренты. Суть договора ренты состоит в том, что хозяин квартиры передает ее в собственность другому лицу, при этом сохраняя свое право пользования жилым помещением.

Для заключения договора ренты Вам потребуются следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор мены, свидетельство о регистрации собственности и т.д.);
2. справка налоговой инспекции об уплате налогов;
3. документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
4. экспликация.

Существуют два основных вида договора ренты: договор пожизненного содержания с иждивением и договор продажи с правом пожизненного проживания.

При договоре с правом пожизненного проживания осуществляется фактически купля-продажа квартиры за сумму существенно ниже рыночной с правом пожизненного проживания на данной жилплощади.

По договору пожизненного содержания (иждивения) бывший хозяин также проживает в проданной квартире, в то время как новый хозяин обязан периодически выплачивать определенную денежную сумму бывшему. Договор ренты необходимо регистрировать у нотариуса. Иждивение подразумевает под собой покупку одежды, продуктов питания, какой-либо техники, оплата лечения, лекарств и т.п.

Новый собственник сможет распоряжаться жильем (например, оформить в ипотеку) только с предварительного согласия получателя ренты. К тому же плательщик ренты обязан делать все необходимое для поддержания жилья в изначальном состоянии. То есть оплачивать ремонт, менять сантехнику и т.п.

Договор пожизненного содержания может быть прекращен в случае смерти получателя ренты и существенного нарушения плательщиком ренты своих обязанностей (бывший хозяин сможет потребовать вернуть ему квартиру либо выплатить всю сумму). Однако хочется предупредить, что плательщик ренты не сможет потребовать возмещения понесенных расходов на содержание жилья и бывшего собственника. 

Чтобы этого не произошло, и через суд Вас не лишили надежды и планов оставить в будущем это жилье себе, то обязательно:

1. выплачивайте деньги банковским переводом, чтобы иметь в доказательство квитанции;
2. собирайте и храните все чеки (на продукты, лекарства, одежду, оплата коммунальных услуг и т.п.);
3. постарайтесь, чтобы за полученные вещи, продукты и т.п. бывший собственник расписывался.

Договор аренды 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, взаимным и воздмездным. Стороны договора - арендодатель и арендатор.

По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон не предъявляет. Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом, т. е. извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в т. ч. Приобретение плодов и доходов. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ч. 2 ст. 606 ГК РФ). Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи ... Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 

Договор найма жилого помещения

Понятие договора коммерческого найма дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ, согласно которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений нет необходимости соблюдения административных процедур, предшествующих заключению договора социального найма (нуждаемость, постановка на учет и т.п.). В данном случае необходимо только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Отношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются главным образом нормами ГК РФ. Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Несмотря на то, что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Максимальный срок договора коммерческого найма жилого помещения — 5 лет. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на 5 лет. При этом выделяют краткосрочный наем (на срок менее одного года), при котором нанимателю не предоставляется целый ряд прав (на вселение граждан, постоянно проживающих с ним, а также временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаем, на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами).

Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), причем «благоустроенность» — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Стороны договора — наймодатель, являющийся собственником жилого помещения, или управомоченное им лицо и наниматель, которым может быть только гражданин.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в целом схожи с правами и обязанности сторон по договору аренды. Однако соглашением сторон конкретного договора коммерческого найма, в отличие от договора социального найма, может предусматриваться иное распределение обязанностей. Корме того, в целях защиты прав нанимателей ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. В частности, договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя; так же, как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но, в отличие от ЖК РФ, ГК РФ обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. По требованию наймодателя договор коммерческого найма также может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований.

Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.